Thủ tục mua đất nền dự án để không bị lừa

Trước khi mua đất nền nằm trong các dự án, khách hàng nên lưu ý những vấn đề quan trọng để không gặp rắc rối về sau. Bài viết sau đây sẽ chia sẻ cho người mua biết thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án, cùng một số thông tin cần thiết liên quan.

Thủ tục mua đất nền dự án không quá dễ những cũng không quá khó nên vì vậy cũng tùy từng trường hợp mà đòi hỏi người giao dịch phải linh hoạt. Vì vậy bài viết sau đây chỉ nêu những thủ tục chung nhất, mọi vấn đề liên quan bạn có thể liên hệ luật sư, chuyên gia hoặc kết nối trực tiếp để có thể được tư vấn rõ ràng hơn.

1. Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án là gì ?:

– Cơ sở pháp lý: Theo Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…

– Về quy định khi mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cơ sở cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô để bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới  có thể được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đó là vấn đề pháp lý quan trọng.

– Về hợp đồng, thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho những khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ phải thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo như thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn). Sau khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được sẽ là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm các thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi vậy khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó có thể bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên mặt giấy tờ lại ghi góp vốn).

Có 2 trường hợp trong hợp đồng:

+ Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải được ra công chứng.

+ Hợp đồng góp vốn mua đất nền đến từ chủ đầu tư.

Với hợp đồng bắt buộc phải công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ được năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn phải tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

– Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân thì sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cung cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.

2. Lưu ý khi mua đất nền dự án:

thủ tục mua đất nền dự án thì như trên đã chia sẻ, nhưng thực tế khi bắt tay vào mua bán đất nền bạn sẽ thấy khá là phức tạp. Để hạn chế tối đa mọi khả năng xấu có thể xảy ra, thì khi mua đất nền tại dự án, khách hàng nên cân nhắc và chú ý tới những yếu tố sau:

– Xem xét năng lực của chủ đầu tư, tìm hiểu dự án liệu đã hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, đã cấm mốc ranh giới, đánh dấu đo đạc hay thiết kế được Sở Xây dựng phê duyệt hay chưa?

– Chú ý giấy tờ khi giao dịch, nên thực hiện dựa trên hướng dẫn của nhân viên kinh doanh sàn phân phối hay cá nhân môi giới. Tuy nhiên, bạn cần đề nghị xem giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng để đảm bảo được tính pháp lý.

– Kiểm tra tính pháp lý của đất nền, bằng cách xem dự án đó đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 và  có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền chưa?

– Thay đổi quy hoạch là tình trạng không hiếm, cho nên lúc giao dịch, khách hàng cần thương lượng một cách rõ ràng vấn đề này với bên bán, và phải đưa vào văn bản chính thức.

– Khi làm hợp đồng, cần chú ý ghi rõ và đầy đủ các thông tin quan trọng như giá cả, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua nộp trễ phí hay chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch…

– Tránh tối đa hạn chế việc mua đất chung sổ, vì thủ tục tách sổ rất phức tạp, lô đất bạn mua nếu như không đạt diện tích tối thiểu sẽ không được làm sổ, chưa kể mâu thuẫn giữa các bên đồng sở hữu.

Với những thông tin cơ bản về thủ tục pháp lý trước khi mua đất nền dự án trên đây, người viết hi vọng đã giúp bạn có thêm được những kiến thức sơ lược.